همه چیز درباره وام ساخت مسکن و شرایط دریافت آن - مجله سفرنامه دبی

جهت دریافت خدمات طرح الاچیق باغ با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

تسهیلات ویژه وام ساخت مسکن در سال 97

تسهیلات بدون سپرده یکی از پرطرفدارترین نوع تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن است. اجرای این نوع تسهیلات مخصوص ساخت و ساز، اواخر سال 95 از سوی دولت شروع شد و تاثیری مثبت و فوری بر کنترل رکود ساختمانی داشت. امّا از اوایل سال 96 به خاطر آنچه کمبود منابع بانکی اعلام شد، جریان پرداخت آن ابتدا محدود شد و سپس به طور کامل متوقف شد.

اما ابتدای سال 97، دولت دوباره اعلام نمود که بر اساس سیاست های اعتباری تدوین شده، برای بازار مسکن 97، طرح تحریک هدفمند ساخت و ساز با شکل متفاوتی از وام های بدون سپرده تعریف شده است. بر این اساس، قرار شد که تسهیلات جدید با لحاظ شرایط خاص بازار معاملات مسکن و با هدف تنظیم جریان عرضه آپارتمان به بازار مصرف، توسط بانک عامل بخش مسکن پرداخت گردد. به این ترتیب، پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت شروع شد.

شرایط دریافت وام بدون سپرده ساخت مسکن

تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سال 97، در چهار گروه شهری تهران، مراکز استان ها، شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر، سایر شهرها و همچنین مناطق کمتر توسعه یافته با سقف های ریالی متفاوت پرداخت می گردد. لازم به ذکر است که مبلغ وام بر حسب نوع سازنده و شیوه ساخت وساز در سه سطح مختلف تعریف شده است.

وام بدون سپرده ساخت مسکن را چطور دریافت کنیم؟

برای دریافت این تسهیلات، باید معادل 20 درصد از سقف وام ، اوراق مسکن تهیه کنید. اما سازنده های آپارتمان های حداکثر 75 متر مربع در شهرهای عظیم و حداکثر 100 متر مربع در شهرهای کم جمعیت، از خرید اوراق معاف هستند. برای دریافت این تسهیلات باید فرایند قانونی در نظر گرفته شده را طی کنید و حتما مالکیت شما برای زمینی که می خواهید بسازید، توسط بانک احراز گردد.

هدف از اعطای وام بدون سپرده ساخت مسکن چیست؟

این تسهیلات با هدف رونق عرضه مسکن و جلوگیری از انحراف ساخت وسازهای خارج از الگوی تقاضای غالب برای خرید مسکن اعطا می گردد. برای رسیدن به این اهداف، سیاست هایی چون، طبقه بندی جمعیتی شهرها و نوع ساخت و ویژگی سازنده در دستور کار قرار گرفته است. به همین دلیل، وام مورد بحث به ترتیب در 4 سقف ریالی و سه گروه ساختمانی اعطا می گردد.

مبلغ وام بدون سپرده ساخت مسکن

در تهران برای نوع اول ساخت و ساز یعنی سنتی سازی، کمترین سقف ریالی تسهیلات، یعنی 70 میلیون تومان در نظر گرفته شده است؛ اما انبوه سازان می توانند از وام 90 میلیون تومانی استفاده نمایند و اگر از تکنولوژی های نوین برای ساخت و ساز بهره ببرند، وام 110 میلیونی ساخت مسکن به آن ها تعلق می گیرد. برای مراکز استان ها، شهرهایی با جمعیت بیش از 200 هزار نفر، سایر شهرها و همچنین مناطق کمتر توسعه یافته نیز وام های 60، 80 و 100 میلیون تومانی پیش بینی شده است و برای سایر شهرها نیز تسهیلات 50، 70 و 90 میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

سقف تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن برای مناطق محروم نیز برحسب سنتی سازی، سازنده حرفه ای و استفاده از تکنولوژهای نوین ساخت به ترتیب 40 میلیون، 60 میلیون و 80 میلیون تومان است. همچنین سقف تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن برای تعاونی ها در تهران 55 میلیون تومان، در مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر 45 میلیون تومان و در سایر شهرها 35 میلیون تومان پیش بینی شده است.

در جزایر کیش و قشم نیز این تسهیلات در سه سقف 110 میلیونی، 90 میلیونی و 60 میلیون تومانی برای ساخت وسازهای مبتنی بر تکنولوژهای نوین، سازنده های حرفه ای و سنتی سازی در سال 97 پرداخت می گردد. در سایر مناطق آزاد کشور نیز سقف این تسهیلات شامل 100 میلیون، 80 میلیون و 50 میلیون تومان است.

چرا سازندگان مسکن در تهران ترجیح می دهند از وام ساخت مسکن استفاده ننمایند؟

با وجود اینکه وام بدون سپرده ساخت مسکن، یکی از پرطرفدارترین تسهیلات است، اما در تهران داستان این طور نیست. شواهد نشان می دهد که تهران رتبه کمترین استفاده از وام ساخت مسکن را در بین استان های مختلف به لحاظ نسبت دریافت وام به تیراژ آپارتمان سازی دارد. این در حالی است که بیشترین حجم ساخت و سازهای مسکونی در کل کشور، در پایتخت و مناطق شهری اطراف آن انجام می گردد؛ بنابراین، شایسته است که به آنالیز این موضوع بپردازیم که چرا در تهران از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن استفاده نمی گردد و سازندگان ترجیح می دهند به طرق دیگر منابع اقتصادی خودشان را تامین نمایند. در ادامه به 5 دلیل عمده که در این موضوع تاثیرگذار بوده اند، اشاره می کنیم.

• شواهد نشان می دهد که ساخت و سازهای مسکونی تهران با تسهیلات بانکی تقریبا ارتباطی ندارند. تعلق نگرفتن وام به فرایند خرید زمین را می توان مهم ترین علت عدم استقبال سازنده های تهرانی از وام مورد بحث دانست. لازم به ذکر است، هزینه خرید زمین بیش از 60 درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن را تشکیل می دهد. سازنده در ابتدای پروژه نمی تواند برای خرید زمین از تسهیلات استفاده کند و باید آن را با هزینه خودش بخرد و سپس برای ساخت آن وام بگیرد. این شرایط به ویژه در تهران به بی علاقگی سازندگان به دریافت وام منجر شده است. به یاد داشته باشید که هزینه خرید زمین در تهران بسیار بالاست و سازندگان از عهده خرید زمین برنمی آیند تا بتوانند در مراحل بعدی برای ساخت آن اقدام نمایند.
• موضوع بعدی این است که نظام بانکی برای پرداخت وام ساخت، باید مالکیت متقاضی (سازنده) را نسبت به زمین احراز کند. این در حالی است که سازندگان معمولا مالک زمین نیستند و به صورت مشارکتی اقدام به ساخت خانه می نمایند. به این ترتیب، می بینیم که عملا امکان دریافت تسهیلات ساخت برای سازندگان وجود ندارد. این نکته را به یاد داشته باشید که مالکان املاک کلنگی به هیچ وجه حاضر به انتقال مالکیت زمین به نام سازنده و اقدام وی برای بهره مندی از وام ساخت مسکن نمی شوند. از سوی دیگر، در صورت دریافت وام تا زمان بازپرداخت تسهیلات، سند ملک در رهن بانک باقی می ماند. تمامی این مسائل بر پیچیدگی مسائل می افزاید.
• مبلغ اندک وام ساخت مسکن در تهران با توجه به هزینه های ساخت و ساز، دلیل دیگر بی علاقگی سازندگان به دریافت وام ساخت مسکن است. فعالان ساختمانی شهر تهران معتقدند که اگرچه سقف تسهیلات ساخت در شهر تهران بالاتر از سایر شهرهاست اما هزینه های ساخت وساز در پایتخت به مراتب بیش از سایر شهرها است. به طوری که سقف تسهیلات در پایتخت در مقایسه با تسهیلات پرداختی به سازندگان سایر شهرها، پوشش کمتری از هزینه های ساخت را شامل می گردد.
• جهت بوروکراتیک دریافت وام ساخت مسکن نیز از دیگر مسائلی است که باید به آن اشاره نمود. آن طور که سازندگان فعال در شهر تهران می گویند، دریافت وام ساخت احتیاجمند طی فرایند اداری پیچیده ای است. به عقیده آنان، تا زمانی که سازنده ای ناچار به دریافت وام نگردد به هیچ وجه تمایلی برای دریافت وام ساخت نخواهد داشت و عطایش را به لقایش خواهد بخشید.
• بروز رونق در بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان و به فروش رفتن بخش قابل توجهی از واحدهای نوساز و آماده عرضه سازنده ها نیز در کاهش تمایل آن ها به دریافت وام ساخت مسکن تاثیرگذار بوده است. همان طور که پیشتر گفتیم به دلایل مختلف تا زمانی که سازندگان مجبور نباشند برای دریافت وام ساخت مسکن اقدام نمی نمایند. بنابراین، وقتی می توانند واحدهای نوساز خودشان را به فروش برسانند، احتیاجی به دریافت وام نمی بینند.

سود تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن چقدر است؟

شورای پول و اعتبار مصوب نموده است که تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سال 97 با سود 18 درصد به متقاضیان پرداخت گردد؛ اما سازندگانی که پروانه صلاحیت حرفه ای دارند و انبوه سازانی که از تکنولوژی های نوین ساخت و ساز استفاده می نمایند، می توانند از تسهیلات با نرخ سود 17 درصد استفاده نمایند.

چه کسانی در اولویت دریافت وام ساخت مسکن هستند؟ چرا؟

مسوولان بانک مسکن اعلام نموده اند که وام ساخت مسکن در سال 97 به سازندگان واحدهای میان متراژ تعلق می گیرد. این متراژ در تهران 75 و در شهرستان 100 متر است. دلیل این سیاست این است که از ساخت وسازهای با متراژ پایین حمایت گردد. محمدحسن علمداری، مدیر امور اعتباری بانک مسکن تصریح نموده است: در پرداخت وام مسکن سیاست ها به سمت حذف غیرحرفه ای ها پیش می رود. وی ممانعت از ورود به بازار واحد های لوکس و عظیم متراژ را خط قرمز سیاست های بانک مسکن در سال 97 اعلام نموده و گفته است: علت ناتوانی مردم در خرید مسکن، متناسب نبودن خانه های ساخته شده با احتیاج مردم است.

به گفته عملداری، انبوه سازان حرفه ای نیز در اولویت دریافت وام ساخت مسکن هستند. سقف تسهیلات این افراد بیشتر از سقف تسهیلات عادی است و در صورت استفاده از فناوری های نوین حتی در دوران ساخت یک درصد نرخ سودشان کاهش می یابد. در انتها مدیر امور اعتباری بانک مسکن همچنین توضیح داد که جامعه هدف بانک مسکن افراد میان درآمد جامعه هستند.

جمع بندی

با توجه به تمام آنچه در بالا گفته شد، می توان این طور نتیجه گیری کرد که به صرفه بودن یا نبودن وام بدون سپرده ساخت مسکن به شرایط هر فرد بستگی دارد. اینکه در تهران زندگی می کنید یا در شهرستان ها موضوع مهمی است. اما به طور کلی به نظر می رسد که این تسهیلات نتوانسته است آن طور که شایسته است مردم را با خود همراه نمایند. به ویژه در تهران این وام ها زیاد به صرفه نیستند و سازندگان تمایلی به دریافت آن ها ندارند. اما شاید دریافت این تسهیلات در شهرستان ها به صرفه تر باشند. زیرا هزینه ساخت و ساز در آن ها نسبت به تهران کمتر است. آمار موجود نیز نشان می دهند که در شهرستان ها از این نوع وام ها، استقبال بیشتری شده است.